重磅！证监会再发利好：支持房企转型！支持民营房企融资！

稳增长、稳预期的积极政策信号连续释放。

4月11日晚间，为落实中央经济工作会议和近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，为市场信心回暖再度注入正能量。

财联社记者梳理后发现，该文件积极释放维稳信号，突出稳定企业信心、稳定投资者信心、稳定政策预期三个方面。其中，对于投资者的信心增持，三部门拿出十足诚意。

从企业端来看，营造良好发展环境成为重中之重。三部门支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制；依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型；落实好疫情影响严重地区企业、疫情防控领域企业通过资本市场融资、并购重组等支持性政策安排；免除上市公司2022年上市初费和年费、网络投票服务费等费用，减轻企业负担；鼓励和支持社保、养老金、信托、保险和理财机构将更多资金配置于权益类资产，增加资本市场投资，特别是优质上市公司的股票投资。

从职能部门管理层面来看，三部门将进一步做好引导与服务工作。证监会及派出机构坚持监管与服务并举，及时了解疫情对上市公司经营和市场运行的影响，提高对上市公司的服务供给质量；国资委引导国有控股上市公司成为推动资本市场稳定发展的表率；各级工商联加强对民营上市公司的调研培训，广泛听取意见建议，及时反映企业诉求。

提振投资者信心成为此次三部门发文笔墨最重的部分。三部门鼓励上市公司回购股份用于股权激励及员工持股计划，支持符合条件的上市公司为稳定股价进行回购，依法支持上市公司通过发行优先股、债券等多种渠道筹集资金实施股份回购；鼓励大股东、董监高长期持有上市公司股份，在公司股票出现大幅下跌时积极通过增持股票的方式稳定股价，审慎制定减持计划；鼓励上市公司积极召开年报业绩说明会；引导上市公司正面回应市场热点和投资者关切，提振投资者信心；上市公司大股东审慎增加股票质押。

完善有利于长期机构投资者参与资本市场的制度机制

具体来看，围绕企业，该文件提出从三个方面着手推动环境健康发展：

第一条是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。

第二条是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

第三条是落实好疫情影响严重地区企业、疫情防控领域企业通过资本市场融资、并购重组等支持性政策安排。免除上市公司2022年上市初费和年费、网络投票服务费等费用，减轻企业负担。

第四条是完善有利于长期机构投资者参与资本市场的制度机制，鼓励和支持社保、养老金、信托、保险和理财机构将更多资金配置于权益类资产，增加资本市场投资，特别是优质上市公司的股票投资。

支持股份回购、正面回应市场热点、审慎股票质押

从投资者角度出发，三部门发文给出明确“定心丸”，这在第五条至第九条予以体现：

第五条是鼓励上市公司回购股份用于股权激励及员工持股计划。支持符合条件的上市公司为稳定股价进行回购。依法支持上市公司通过发行优先股、债券等多种渠道筹集资金实施股份回购。

第六条是鼓励大股东、董监高长期持有上市公司股份，在本公司股票出现大幅下跌时积极通过增持股票的方式稳定股价。审慎制定减持计划，严格遵守关于减持的披露、数量、价格、时间要求，规范、有序减持。

第七条是支持上市公司结合本公司所处行业特点、发展阶段和盈利水平，增加现金分红在利润分配中的比重，与投资者分享发展红利，增强广大投资者的获得感。

第八条是鼓励上市公司积极召开年报业绩说明会，充分利用数字化手段创新交流方式，直观展示公司经营及业绩情况，提升互动效果，增进投资者对企业价值及经营理念的认同感。引导上市公司积极做好投资者关系管理，通过媒体采访、网站新闻稿、官方公众号等多渠道对外主动发声，正面回应市场热点和投资者关切，提振投资者信心。

第九条是上市公司大股东要审慎增加股票质押，金融机构要稳妥把握新增股票质押业务，对于触及平仓线或发生违约的股票质押融资，督促金融机构与上市公司股东积极沟通、协商，通过补充质押品、担保品以及采取其他增信措施、展期等方式，稳妥处置股票被强制平仓风险。

三部门各显其招，共同促进市场稳定

以积极增强企业、投资者信心为出发点，证监会、国资委及各级工商联充分发挥各职能作用，共同促进市场稳定，这在第十条至第十二条予以体现：

第十条是证监会及派出机构坚持监管与服务并举，密切跟踪上市公司情况，加强与地方政府及有关方面的沟通协调，及时了解疫情对上市公司经营和市场运行的影响，在依法合规做好监管工作的同时，提高对上市公司的服务供给质量。证券交易所建立公开、透明、规范的上市公司服务机制，持续提升监管服务效能。中国上市公司协会履行自律规范职责，积极引导上市公司稳定预期。

第十一条是国资委按照便利企业的原则，对于国有控股上市公司股份回购、现金分红给予积极指导支持，引导国有控股上市公司成为推动资本市场稳定发展的表率。上市公司的国有股东要做积极的、负责任的股东，积极增持价值低估的上市公司股票，支持上市公司实施股份回购、现金分红。

第十二条是各级工商联充分发挥引导服务民营上市公司的作用，加强对民营上市公司的调研培训，引导民营上市公司坚持依法合规经营，广泛听取意见建议，及时反映企业诉求，强化与有关部门的沟通协作，共同推动优化政策环境，促进民营上市公司高质量发展。（来源：财联社）

什么是房企新发展模式？

据证券日报，从2021年年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”至今，管理层多次强调这一重要表述，明确过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续，要探索新的发展模式。在笔者看来，结合我国土地资源、人口、城市发展阶段，探索房地产良性循环和健康发展之路已迫在眉睫。这此过程中，三个前提非常重要。

一是房地产开发规模增长空间受限。公开数据显示，2021年城市化率升至64.72%，全国商品房销售额为18万亿元，全国商品房销售面积已经连续5年保持17万平方米的高位。在2021年业绩说明会上，TOP10房企掌舵人达成共识：未来5年至10年市场空间将降至10万亿元。

二是住房供应模式正在重构。“十四五”期间，相关部门的多次表态均涉及着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。这意味着将坚持租购并举，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系。政策护航下，各城市纷纷制定保障性租赁住房供应目标，预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万至900万套之间。

三是“场内玩家”或将减少。种种迹象显示，“债务违约+经审计年报出不来”的房企可能会永久停牌，缩表出清会让部分房企退出市场。即便是熬过艰难时刻撑到春天的地产商，若还按照“以速度为规模加法，以杠杆为乘法”的老玩法发展，终究会退出“绩优生”阵营，估值也无法获得投资者充分认可。

不难看出，市场环境及增量开发空间的变化，倒逼房地产行业“探索”新发展模式。后房地产时代，房企需以市场需求为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫。

其一，保持杠杆合理化。过去过度依赖土地红利和金融杠杆，催生了一批大而不强的“千亿房企”，如今部分该类房企出现了债务违约、年报难产。因此，合理化房企杠杆，从单纯追求规模转向利润、产品、服务和规模互相平衡的经营模式，已箭在弦上。

其二，积极盘活存量，有序推进城市更新。要改变过往“大拆大建造新城”的粗放式开发模式，加强土地资源集约化利用，树立智慧城市理念，盘活低效存量用地，处理好闲置商办、老旧厂区的改造工程。更重要的是，要转变思路推进城市更新，比如通过市场化手段融资，以产业升级、教育配套一盘棋的思维进行城市更新规划。

其三，开发商需强化轻资产运营能力，向发展商转型。据笔者观察，单纯依靠做大开发规模已不能得到投资者认可，目前，2000亿元市值阵营的房企共性特征之一是非房开收入占比逐渐提升。在行业逐渐由增量市场转向存量运营赛道时，开发商需转变思路提前布局，发力全产业链运营和资产管理，经营模式应逐渐由重资产转向轻资产，打造高毛利率且有稳定现金流入账的第二增长曲线，比如代建、物业、租赁、商业地产等。

当然，探索房地产新发展模式无法一蹴而就，这是长期系统性工程，亦需在前行中不断调整。但当下，需为过去的“高歌猛进”按下“终止键”，着眼于新思考、新产品和新服务，让居者有其屋跨向居者“优”其屋。旧模式已走向末路，新模式转型正当时。

支持民营房企发债融资

上述《通知》指出：坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。

据中指点评称：

第一，支持民营房企发债融资，将有利于缓解民营房企融资难的状况。2021年，房企发债融资，信用债民企占比只有25%，海外债中民企占比超80%。绝大部分民营房企信用等级较低，很难发国内信用债融资，只有选择门槛低、成本高的海外债。近期一些房企海外债违约频发，导致民营房企海外债融资的大门被关闭。该政策指出，完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资也将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。

当前，房企债务融资仍然艰难。2022年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。信用债平均利率为3.7%，低于海外债1.5个百分点。

表：2022年1-3月发行额统计

注：海外债按发行当月最后一日汇率换算为人民币。

数据来源：Wind，中指研究院整理

第二，将加快债务违约的上市民营房企风险出清。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，有些房企在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。《通知》支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。

来源：财联社、证券日报、中指研究院

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